Primjeri dohodovnog pristupa procjeni nekretnina

U našoj zemlji prodaja ili iznajmljivanje nekretnina nedavno je dobila zamah u trgovini, što dovodi do potrebe da vlasnici jasno odrede vrijednost svoje imovine. To je potrebno kako bi se profitabilno prodala ili iznajmila nekretnina u budućnosti.

Danas postoji veliki broj organizacija u kojima će kvalificirani stručnjaci pomoći da se napravi ispravan izračun. Postoji nekoliko metoda za izračunavanje ovog pokazatelja, ali je u posljednje vrijeme populariziran dohodovni pristup procjeni nekretnina. Koja je njezina suština, značajke i prednosti treba razmotriti detaljnije.

Suština tehnike

Dohodovni pristup procjeni nekretnina je postupak kada procjenitelj izračunava vrijednost objekta na temelju moguće buduće dobiti od nje. Naime, vlasnik zgrade može od stručnjaka dobiti izvjesnu prognozu profitabilnosti nekretnine, a ne samo suhu vrijednost današnjice. Dohodovni pristup pogodan je za procjenu samo u slučajevima kada se dobit i troškovi imovine mogu točno predvidjeti za budućnost. Cijeli se postupak provodi u nekoliko faza rada procjenitelja.

Da biste dovršili postupak i dostavili rezultat, stručnjak mora:

1. Točno odredite vremenski okvir izdane prognoze. Činjenica je da nakon određenog vremena izdana procjena više nije relevantna zbog potrebe za izvršenjem popravaka ili drugih čimbenika koji utječu na vrijednost objekta. Sve metode dohodovnog pristupa trebale bi imati strogo definiran okvir njezina djelovanja.
2. Izračunajte moguću dobit i gubitak od nekretnina tijekom razdoblja valjanosti izdane prognoze i nakon njenog prestanka.
3. U skladu s ulaganjima koja se pripisuju nekretninama i uzimajući u obzir razinu rizika, izračunati diskontnu stopu. To je nužno za buduću usporedbu rezultata procjene stručnjaka i stvarne dobiti.

Način pojednostavljenja procesa

Kako bi način ocjenjivanja dohodovnog pristupa bio razumljiviji i jednostavniji za obične građane, postoji nekoliko mogućnosti za njegovo pojednostavljenje. Da bi se to postiglo, procjenitelj najprije mora izračunati nekoliko važnih pokazatelja nekretnina, koji će se u budućnosti zamijeniti samo gotovim formulama i proizvesti željene rezultate.

Među njima su:

• iznos neto dobiti u slučaju prodaje imovine;
• bruto dohodak (u ovoj situaciji određuje se na temelju tarifa i stopa koje su na snazi ​​u vrijeme izračuna);
• stvarno (stvarno) bruto dobit (izračunava se oduzimanjem od bruto dohodak sve moguće gubitke od nekretnina; među njima moguće neplaćanje od stanara, gubici zbog nepotpunog korištenja objekata i tako dalje);
• diskontna stopa;
• ispravan izračun svih mogućih troškova.

Kako bi se točno utvrdili svi mogući materijalni gubici za posljednju stavku, stručnjak će ih morati podijeliti u nekoliko pokazatelja i provesti izračune za svaku zasebno.

Dohodovni pristup nekretninama uključuje izračunavanje:

1. Fiksni troškovi, uključujući isplate i odbitke za održavanje objekta, ne mijenjaju se tijekom vremena. Često su to hipotekarne stope, plaćanja poreza ili računovodstvo amortizacije nekretnina.
2. Operativni troškovi - troškovi održavanja objekta. Može se mijenjati s vremena na vrijeme, ovisno o potrebi održavanja nekretnine u dobroj prezentaciji.
3. Neplanirani troškovi, uključujući moguće troškove hitnog popravka ili kupnje.

Metode proračuna

Najčešće se za izračunavanje vrijednosti nekretnina koriste sljedeće metode prihoda:

• metoda izravne kapitalizacije;
• metoda popusta.

Svaka od metoda ima svoje prednosti i mane, kao i određene nijanse, zbog čega je za različite situacije bolje odabrati jednu određenu metodu. Kako bi razumjeli njihove osobine, potrebno je razmotriti svaku od njih posebno.

Kapitalizacija koristi

Dohodovni pristup ovog plana najčešće se koristi za izračunavanje vrijednosti nekretnina uz postojanu, dobru i dugotrajnu dobit iz nje, ili u slučaju kada se financijska korist od održavanja nekretnina povećava razmjerno.

Ovaj dohodovni pristup pretpostavlja izračune po određenoj formuli s dva poznata. Da bi se dobili točni podaci o punoj vrijednosti imovine, procjenitelj treba omjer kapitalizacije i neto prihod iz poslovanja. Ukupna cijena određuje se dijeljenjem drugog pokazatelja s prvim, koji se u oba slučaja uzima za godinu dana. Zato je stabilnost profita važna za dobivanje točnog rezultata.

Dobivanje podataka za metodu

Da bi dohodovni pristup u izračunu kapitalizacije dobiti bio što je moguće bliži stvarnosti, potrebno je točno izračunati sve potrebne konstante koje treba zamijeniti u formulu. Proračun je čist operativna dobit može se izvršiti oduzimanjem operativnih troškova od stvarnih podataka o bruto dohotku, osim amortizacije nekretnina.

Diskontiranje novčanog toka

Metoda dohotka izračunava se pomoću ove metode u sljedećim slučajevima:

• ako postoji velika razlika u dobiti u određenom vremenskom razdoblju;
• sezonska dobit od objekta;
• ako je zgrada još u izgradnji ili obnovi;
• ako je nekretnina kompleks zgrada, a ne jedan objekt.

Korištenjem ove metode teže je izvršiti izračune, ali je primjenjivo za većinu nekretnina u zemlji. Metoda uključuje određivanje vremenskog intervala za izračun i očekivane dobiti ili gubitka od objekta u tom razdoblju. Za razvijene zemlje, stručnjaci najčešće uzimaju intervale od najmanje pet godina, a ponekad i do 10 godina, ali za nestabilno rusko gospodarstvo, brojke za 3-5 godina, više neće biti točne. Izračun za duže razdoblje neće odražavati stvarne pokazatelje, niti će svaki procjenitelj obavljati takav posao, smatrajući ga besmislenim.

Dobivanje podataka za metodu

Budući da ova metoda može odrediti vrijednost objekta s netočnim i nestabilnim pokazateljima profita iz njega, njegov izračun zahtijeva veći broj konstanti za zamjenu u formulu.

Potrebno je odrediti:

• potencijalni (potencijalni) bruto dohodak;
• neto prihod iz poslovanja;
• stvarni (realni) bruto dohodak;
• novčani tijek prije i poslije oporezivanja.

: Sve postojeće konstante zamjenjuju se formulom diskontiranog novčanog toka :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

gdje će PV biti rezultat svih izračuna, pokazujući cijenu objekta, uzimajući u obzir unesene pokazatelje. Ci je novčani tok tijekom ograničenog vremenskog razdoblja, označen kao t, M je rezidualna vrijednost, a to je diskontna stopa za nekretnine.

Da bi osoba koja prije nije naišla na takve kalkulacije, bilo lakše razumjeti značenje svih radnji, trebate razmotriti dohodovni pristup, čiji će primjer staviti sve na svoje mjesto. Dakle, razmislite o situaciji u kojoj je novčani tok od posjedovanja nekretnina u dodijeljenom vremenu za izračun bio 200 tisuća rubalja, a diskontna stopa objekta je definirana kao 26% (u novčanom smislu to je 0,26 rubalja). Na temelju tih podataka, vlasnik imovine očekuje povećanje dobiti do kraja vremena dodijeljenog za izračun za 4% (u novčanom ekvivalentu 0,004 rubalja). Ispada da: PV = 200 / (0.26-0.004) = 909.1 tisuća rubalja.

Pozitivni aspekti metode

Među prednostima dohodovnog pristupa, naravno, potrebno je istaknuti jednostavnost izračuna. To je zapravo slučaj, jer su sve formule za izračune već optimizirane i da bi se dobio rezultat ostaje samo njihova zamjena podataka. Važno je dati ih ocjenjivaču u skladu sa stvarnim, inače će rezultat izračuna biti netočan.

Druga prednost ove metode izračuna je njegova sposobnost da odražava stvarnu sliku gospodarstva i troškove objekata za određeno vrijeme, jer kako bi dobili rezultat, evaluator mora izračunati veliki broj pokazatelja uzimajući u obzir sve moguće nijanse samog objekta i tržišta u cjelini.

Ograničenja uporabe

Uglavnom, ovu metodu izračunavanja vrijednosti mogu koristiti samo poduzeća i vlasnici nekretnina koji imaju stabilan i dugoročan prihod od svoje imovine. Naime, s novoizgrađenom zgradom bit će teško procijeniti njezinu dobit, jer jednostavno nema početnih podataka za potrebne izračune.

Iz istih razloga, nedosljednost pokazatelja ne može se koristiti dohodovno-komparativni pristup za izračun gospodarstva tijekom krize, što može drastično promijeniti situaciju na tržištu u kratkom vremenu.

Čitava bit kalkulacija svodi se na uobičajenu analizu dostupnih podataka i izbor zaključaka iz njih. Ako procjenitelj nema dovoljno informacija za zamjenu u formuli, provedba izračuna odmah postaje nemoguća.

Razlozi za odbijanje

Budući da je svrha dohodovne metode izračunavanja vrijednosti predmeta poznavanje svih potrebnih podataka, nedostatak određenih informacija može biti razlog odbijanja u izračunima procjenitelja. Isto tako, vlasnik objekta može primiti odricanje od dohodovnog pristupa kada dostavlja podatke u cijelosti, ali ne i dokumentirano, jer je cijela točka izračuna u procjeni stvarnih informacija, iz kojih se kasnije donose zaključci.

Stručnjak može odbiti provesti izračune ovim pristupom iz drugih razloga. Primjerice, ako se imovina planira koristiti u nekomercijalne svrhe, to znači da u budućnosti neće biti profitabilna. Drugi razlog za odbijanje često je neslužbeno razvijeno tržište najma, na temelju usmenih ugovora. To također dovodi do činjenice da nema dokaza o prikupljanju podataka, pa se rezultat izračuna ne može nazvati točnim.

Dodatne metode izračuna

Obračun dohotka od vrijednosti nekretnina može se izvršiti ostatkom dohotka. Ova metoda je izračun razlike između stvarne dobiti i projicirane u trenutku kupnje zgrade ili izrade kalkulacija.

U razvijenim zemljama, sve metode dohodovnog pristupa postupno blijede u pozadini, zamjenjujući se određivanjem cijena opcija. U našoj zemlji, metoda nije primjenjiva zbog nedostatka osnovnih pokazatelja za zamjenu u formuli, ali u drugim državama omogućuje izračun vrijednosti nekretnina ili poslovanja, čak i ako uzrokuju vidljive gubitke, te dokazuju da njihova cijena nije nula za bilo koji iznos duga.

U zaključku

Unatoč jednostavnosti izračuna pri izračunu vrijednosti nekretnina metodom dohodovnog pristupa, ona postupno gubi na važnosti. To je zbog složenosti izračunavanja podataka potrebnih za formulu, jer da bi dobili točan rezultat, svi oni moraju biti istiniti i točni. Svako odstupanje ili približni izračun izravno utječu na konačni rezultat metode.

Metoda nije primjenjiva u većini situacija i zbog razvoja podzemnog računovodstva u našoj zemlji, što procjeniteljima ne dopušta da dobiju valjane informacije o određenom objektu.

Općenito, metoda je vrlo učinkovita i može izračunati stvarnu vrijednost bilo koje nekretnine, male ili srednje tvrtke ili velike tvrtke, ali točnost informacija koje zaposlenici mogu značajno utjecati na rezultate izračuna od strane stručnjaka. Zbog toga se mnogi procjenitelji ne usuđuju računati s ovim pristupom.

No, kako god bilo, kako bi i dalje napravili ispravan izračun, najbolje je kontaktirati provjerenu tvrtku, gdje rade pravi profesionalci.