214 FZ: bit zakona i sadašnje izdanje

Više ljudi je zainteresirano za sudjelovanje u zajedničkoj stambenoj izgradnji danas. Zakonski reguliran ovaj proces u 214-FZ "o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji." U ovom će se tekstu analizirati taj regulatorni akt.

Predmet propisa Saveznog zakona

Tko je, prema 214-FZ (s promjenama od 2017.), developer? To je pravna osoba koja posjeduje ili posjeduje zemljište. Svrha developer je prikupiti sredstva od sudionika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju stambenih objekata. A što je objekt zajedničke gradnje? To je stambeni ili nestambeni prostor koji se prenosi dioničaru. To može biti apsolutno bilo koji objekt, osim proizvodnje.

Bit zakona 214-FS sastoji se u reguliranju odnosa vezanih uz privlačenje sredstava za izgradnju dionica nepokretnih objekata. Koji su načini privlačenja novca? Zakon utvrđuje:

• ugovori o sudjelovanju građana u izgradnji tipa glavnice;
• izdavanje obveznica u obliku stambenih certifikata;
• uređenje stambenih zadruga.

Pravo na privlačenje financijskih sredstava bit će razmotreno u nastavku.

Pravo na prikupljanje novca

Kada programer dobiva priliku privući financije sudionika izgradnje? U skladu s člankom 3 214-FZ (najnovije izdanje 2017.), takvo se pravo pojavljuje tek nakon dobivanja odgovarajućeg dopuštenja za izvođenje radova i projektne izjave. Prije dobivanja dokumentacije u cijelosti bilo kakvo privlačenje sredstava bit će nezakonito.

Što zahtjevi moraju zadovoljiti developer, prikupljanje od stranaka ugovornog financiranja za izgradnju objekata? To je ono na što propis upućuje:

• temeljni kapital pravne osobe mora biti u cijelosti uplaćen;
• u odnosu na investitora ne bi trebao biti postupak likvidacije, odnosno arbitražni sud ne bi trebao odlučivati ​​o primjeni takvih postupaka;
• aktivnosti nositelja zahvata ne bi trebale biti obustavljene odlukom suda;
• informacije o razvijatelju moraju biti odsutne s popisa beskrupuloznih programera;
• pravna osoba ne smije imati zaostale dugove u pristojbama, porezima, dugovima itd.;
• glavni računovođa investitora ne bi trebao imati kaznenu evidenciju.

Na sve navedene zahtjeve treba obratiti pažnju i sami programeri i oni koji žele sudjelovati u programu izgradnje dionica.

O ugovoru o sudjelovanju

Članak 4. 214-FZ (kako je izmijenjen i dopunjen 2017.) utvrđuje pravila s kojima se mora pridržavati svaki ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. U skladu s ugovorom, izvođač radova je dužan stvoriti stambeni objekt, a nakon izgradnje, odobriti prijenos za njegovo puštanje u rad. Sudionici iste izgradnje dionica obvezuju se pravodobno isplatiti investitoru. Svi ti zahtjevi moraju biti navedeni u posebnom ugovoru. Sam ugovor mora biti u pisanom obliku. Preduvjet je njezina državna registracija.

Evo što bi svaki ugovor o sudjelovanju dioničara u izgradnji trebao sadržavati:

• definiranje određenog objekta koji se postavlja na financijska sredstva sudionika izgradnje;
• rokove za prijenos objekta od strane nositelja zahvata na sudionike u izgradnji;
• jamstveno razdoblje za objekt;
• načine za osiguranje ispunjavanja svojih obveza od strane investitora.

Suština Zakona 214-FZ vrlo je jednostavna: samo je nositelj odgovornosti odgovoran za sve moguće rizike povezane s uništenjem ili oštećenjem nekog objekta.

Tako je u 2017. godini zakon doživio globalne promjene:

• stvorio jedinstveni registar programera;
• dužnost je iznijeti projektnu izjavu na internetu pod uvjetima otvorenog pristupa;
• privlačenje novca od suinvestitora od sada je moguće samo uz uvjet potpune uplate temeljnog kapitala;
• Stvoren je kompenzacijski fond koji se formira iz doprinosa dioničara.

Sve ove promjene pomoći će u rješavanju problema prevarenih ulagača u nekretnine, financijske prijevare i loše kvalitete.

O vremenu prijenosa i osiguravanju kvalitete

Rok za prijenos objekta od strane nositelja zahvata utvrđen je člankom 6. Federalnog zakona koji se razmatra. Ovdje je sve jednostavno: pojam je naveden u ugovoru, a programer ga ne smije kršiti. Inače će biti odgovoran. Sudionici u istoj izgradnji udjela dobit će iznos od tri stotine stope refinanciranja, koji provodi Centralna banka Ruske Federacije. Investitor može upozoriti sudionike gradnje na nemogućnost podizanja objekta u propisanom roku. To je dužan učiniti dva mjeseca prije isteka određenog roka.

Vrste jamstava za kvalitetu nekog objekta utvrđene su u članku 7. nacrta zakona koji se razmatra. Sva jamstva su dokumentirana. Ako je sudionik izgradnje nakon isporuke predmeta otkrio odstupanje od uvjeta ugovora, on ima pravo:

• zahtijevati od investitora da besplatno otkloni nedostatke u razumnom roku;
• zahtijevati razmjerno smanjenje ugovorne cijene;
• zahtijevati naknadu svojih troškova kako bi se uklonili utvrđeni nedostaci.

Uvjeti ugovora o izuzeću od odgovornosti investitora ne moraju biti pravno obvezujući. Suština zakona 214-FZ, dakle, u potpunosti odgovara ustavnim normama.

Ispunjavanje obveza

Obveze utvrđene ugovorom trebale bi podlijegati strogom izvršenju. Članak 12. razmatranog normativnog akta navodi da se obveze mogu smatrati ispunjenim tek nakon što su ga sve stranke potpisale. čin prijenosa o prijenosu objekta. Plaćanje svih sredstava u skladu s sklopljenim ugovorom također će ukazivati ​​na potpuno izvršenje obveza.

Članak 12.1. Određuje dodatne načine osiguranja ispunjavanja obveza. Vrijedno je istaknuti:

• povrat novca koji je pridonio izgradnji;
• isplate šteta i kazni u cijelosti.

Može se osigurati i ispunjenje obveza investitora osiguranje od odgovornosti ili uzimanjem jamstva u banci.

O uporabi gotovine

Bit zakona 214-FS sastoji se u strogom fiksiranju glavnih zahtjeva prema sudionicima gradnje. Dakle, u članku 18 fiksne glavne vrste ciljeva za koje programer može potrošiti rezultiralo financije:

• izravno graditi kuću ili nekoliko kuća;
• naknadu troškova kupnje ili projektiranja kuće ili zemljišta;
• naknadu troškova za pripremu dokumenata;
• izgradnja ili rekonstrukcija zemljišta;
• povezivanje kuća s tehničkom i inženjerskom podrškom.

Investitor mora pripremiti godišnje financijske izvještaje za reviziju revizora.

Informacije o razvojnom programeru

Osiguravanje transparentnosti, javnosti i otvorenosti glavno je načelo koje definira bit Zakona 214-FZ. Kazne, neplaćene ulagačima u nekretnine, financijske prijevare, pranje novca - Sve to će biti gotovo nemoguće ako programeri i sudionici izgradnje pruže potpune informacije o sebi. Članak 20. uspostavlja primjer informacija koje nositelj zahvata mora osigurati:

• o nazivu vaše pravne osobe;
• o lokaciji, načinu rada, telefonu, službenim stranicama itd.;
• o državnoj registraciji;
• o sudionicima i osnivačima pravne osobe;
• o svim nadolazećim i tekućim projektima;
• o članstvu razvojnog programera u organizacijama tipa samoregulacije;
• o godišnjim financijskim izvješćima, itd.

Sudionici zajedničke gradnje također trebaju pružiti ne manje detaljne informacije o sebi. Međutim, raspravit će se daljnji projekti izgradnje.

Informacije o građevinskim projektima

Kako se može dobiti objekt na zemljištu, stambenoj kući ili jednom stanu? Bit zakona 214-FZ je dotaknuti i detaljno regulirati sve te točke. Članak 21. propisa koji se razmatra utvrđuje zahtjeve za projekt izgradnje. Što treba sadržavati projektna dokumentacija? Prema zakonu, to uključuje:

• informacije o vrstama objekata u izgradnji;
• o građevinskoj dozvoli;
• o pravima vlasnika zemljišta;
• uređenje okoliša u blizini objekta u izgradnji;
• raspored provedbe objekta;
• o vrijednosti objekta (možete ga približiti);
• o tome kako ispuniti obveze.

Naravno, to nisu svi zahtjevi za projekt izgradnje. Potpuni popis nalazi se u članku 21 214-FZ.

Državna registracija

Registracija radnih procesa od strane vladinih agencija vjerojatno je najvažniji element u cijelom procesu zajedničke izgradnje. Dakle, vlasti su u mogućnosti zatražiti od developer bilo kakve regulatorne dokumente, provesti inspekcije, primiti sva potrebna izvješća od pravne osobe itd.

Prema članku 23.1, država mora voditi registar investitora. Riječ je o otvorenom informacijskom izvoru koji sadrži informacije o pravnim osobama uključenim u izgradnju. Sastav informacija određuje ruska vlada.