Pravila za nove zgrade i korištenje zemljišta: projekt, promjene

Pravila o korištenju zemljišta i razvoju najvažniji su dokument za općinu. Razvijen je u skladu s odredbama Pravilnika o urbanizmu Ruske Federacije. Nedostatak pravila o korištenju zemljišta i razvoju znači da općinske vlasti neće moći osigurati zemljište za izgradnju. Kako se razvijaju relevantni standardi? Kakav je postupak za njihovu izmjenu?

Pravila korištenja i razvoja zemljišta: glavni izvor

Pravila za razvoj i korištenje zemljišta utvrđena su u Ruskoj Federaciji u skladu s odredbama Zakonika o urbanom razvoju - Federalni zakon br. 190, usvojen 29. prosinca 2004. Točnije, odgovarajuće norme sadržane su u poglavlju 4. ovog zakona.

Može se primijetiti da pravila korištenja zemljišta i razvoja Ruske Federacije na saveznoj razini ne oblikuju - dotične zadatke treba riješiti općine. Razmotriti specifičnosti usvajanja i prilagodbe relevantnih standarda.

Osnovne informacije o pravilima

U skladu s odredbama Pravilnika o urbanizmu, pravila gradnje i korištenja zemljišta izrađuju se sa specifičnim rasponom ciljeva. To uključuje:

• stvaranje uvjeta za razvoj općinskih područja, zaštitu ekologije i kulturnih dobara, planiranje relevantnih zona, privlačenje investicija;
• ostvarivanje prava i interesi građana, pravnih osoba, vlasnika gradilišta, kao i imovine koja spada u kategoriju objekata kapitalne izgradnje.

Struktura dotičnih pravila uključuje utvrđeni postupak za njihovu primjenu i prilagodbu, kartografiju prostornog uređenja i propise koji se odnose na proces urbanog planiranja. Razmotrite detaljnije obilježene elemente koji uključuju pravila gradnje i korištenja zemljišta.

Postupak primjene pravila

Što se tiče takve sastavnice kao što je redoslijed primjene predmetnih normi, može se primijetiti da ona uključuje sljedeće glavne odredbe:

• s ciljem reguliranja procesa korištenja i razvoja zemljišta od strane općinskih institucija vlasti;
• ukazuje na usklađivanje vrsta zakonitog korištenja parcela i imovine koje se mogu pripisati projektima kapitalne izgradnje, građana i organizacija;
• odredbe koje se odnose na pripremu potrebne dokumentacije o planiranju dotičnih teritorija od strane općinskih institucija vlasti;
• stavci o provođenju potrebnih javnih rasprava o aspektima korištenja i razvoja zemljišta;
• odredbe koje se odnose na prilagodbe pravila za razvoj i korištenje zemljišta;
• pravila koja uređuju druge aspekte postupaka vezanih uz proces izgradnje ili prakse korištenja zemljišta.

Sljedeća komponenta je urbanistička zonska karta. Razmotrimo njegove pojedinosti detaljnije.

Karta zoniranja

Kartom o kojoj se radi evidentiraju se granice općinskih teritorijalnih zona. U tom slučaju, svaka bi se stranica trebala odnositi samo na jednu od njih. S druge strane, teritorijalne zone obično ne pretpostavljaju prisutnost samo jednog mjesta. Karte zoniranja uključuju granice koje bilježe poseban status korištenja određenih područja, kao i one koje označavaju objekte kulturne baštine.

Propisi o urbanističkom planiranju

Urbanistički propisi su redoslijed kojim se uređuje pravni režim korištenja pojedinih parcela, uključujući prostor iznad i ispod površine. Te se norme odnose i na proces izgradnje teritorija i na njihovo daljnje djelovanje.

Struktura urbanističkih propisa određuje se prema sljedećim ključnim kriterijima:

• specifičnosti stvarnog korištenja parcela, kao i imovine koja se može pripisati projektima kapitalne izgradnje, unutar određenih područja;
• izgledi za kombiniranje u jednoj zoni različitih vrsta korištenja parcela (postojećih i planiranih);
• prisutnost funkcionalnih zona, kao i obilježja njihovog razvoja, koji se određuju iz izvora koji se odnose na prostorno planiranje u općinama;
• specifičnosti pojedinih tipova teritorijalnih zona;
• norme koje odražavaju potrebu zaštite područja kulturne baštine i prirodnih područja koja su klasificirana kao posebno zaštićena.

Urbanistički propisi primjenjuju se na sve vrste parcela, kao i na imovinu koja se može pripisati objektima kapitalne izgradnje koji se nalaze unutar granica koje su zabilježene na kartama koje se odnose na urbane izvore prostornog uređenja.

Razmatrani element, koji je dio pravila o korištenju i razvoju zemljišta, time utvrđuje sljedeće glavne aspekte:

• vrste dopuštenog korištenja zemljišta i imovine u vezi s objektima kapitalne izgradnje;
• pokazatelje koji se odnose na veličinu parcela, kao i parametre dopuštene izgradnje ili rekonstrukcije objekata koji se mogu pripisati objektima kapitalne izgradnje;
• ograničenja na korištenje parcela i imovine koja se može pripisati objektima kapitalne izgradnje, a koja su evidentirana u skladu s pravnim aktima Ruske Federacije.

Sljedeći najvažniji element Kodeksa urbanističkog planiranja u smislu reguliranja pravila korištenja i razvoja zemljišta je postupak pripreme nacrta relevantnih normi. Razmotrite glavne odredbe koje se odnose na ovaj aspekt.

Postupak pripreme pravila

Priprema dotičnih pravila može se provesti u odnosu na sve općinske teritorije, kao i njihove dijelove. Potrebno je izraditi pravila korištenja i razvoja zemljišta u odnosu na odredbe o prostornom planiranju, kao i zahtjeve različitih tehničkih propisa. Također, u sklopu pripreme pravila treba održati javne rasprave. Namjera je također uzeti u obzir prijedloge za razvoj relevantnih standarda od zainteresiranih strana.

Odobravanje pravila korištenja i razvoja zemljišta provodi se u nekoliko faza. Prije svega, načelnik općinske uprave donosi odluku o početku pripreme relevantnih standarda u odnosu na teritorije dotičnog grada ili naselja, kao i, ako je potrebno, na njihove dijelove. Osoba koja je na tom položaju može biti gradonačelnik grada. Ali ako se odobre pravila korištenja i razvoja zemljišta ruralno naselje, tada će najvjerojatnije biti šef uprave od sela.

Odlukom načelnika općine određuje se vrijeme u kojem se treba obaviti rad na pripremi pravila. Istovremeno, posebna komisija, odgovorna za razvoj normi, susreće se - obavlja jednu od ključnih funkcija u pogledu izdavanja dotičnih pravila.

U roku od 10 dana od dana donošenja predmetne odluke objavljuju se podaci o njemu (u medijima ili na internetu, sukladno utvrđenim propisima). Ova obavijest informira o sastavu povjerenstva, redoslijedu prostornog uređenja na području općine, postupku i rokovima pripreme nacrta pravilnika, kao i mehanizmima kojima zainteresirane osobe mogu dostaviti svoje prijedloge o usvajanju standarda, te druge aspekte. izgradnju.

Nacrt pravilnika o korištenju i razvoju zemljišta koji se odnose na područja federalnog značaja ili objekte kulturne baštine treba uskladiti s nadležnim tijelom.

S druge strane, općinske strukture dužne su provjeriti odgovarajući dokument, koji podnosi komisija, za usklađenost s kriterijima navedenim u tehničkim propisima, kao i informacije u općim planovima teritorija i planskim planovima. Prema rezultatima ove provjere, projekt se može poslati na reviziju ili, ako je sve u redu, na adresu načelnika općine. Što bi pak trebalo pokrenuti javnu raspravu.

Odgovarajuća vrsta javnog događaja organizira se u skladu sa statutom općine i pravnim aktima koje donosi predstavničko tijelo lokalne vlasti, primjerice gradsko vijeće. Javna rasprava može trajati od 2 do 14 mjeseci od datuma objave nacrta pravila.

Ako se pravila odnose na dijelove općine, u raspravama sudjeluju vlasnici zemljišnih čestica ili imovina koja pripada kategoriji kapitalnih građevinskih projekata. Ako je bilo kakva promjena pravila korištenja i razvoja zemljišta namijenjena u smislu prilagođavanja urbanističkih propisa koji se utvrđuju za određenu zonu, saslušanja se održavaju samo na mjerodavnom području. Njihov mandat u ovom slučaju ne može biti duži od jednog mjeseca.

Čim se dovrše predmetna javna događanja, u projektu se vrše potrebne izmjene, koje se dostavljaju čelniku općine. Zapisnici o ročištima, kao i mišljenje o njihovim rezultatima, trebaju biti priloženi dokumentu. S druge strane, načelnik općine, u roku od 10 dana nakon primitka nacrta, dužan je poslati ga predstavničkom tijelu ili ga odbiti. Ako dokument nije odobren od strane načelnika općine, treba ga finalizirati.

Odobrenje pravila

Razmotrite kako pravila korištenja zemljišta i razvoja teritorija općine. Tijelo nadležno za ovaj postupak je gradsko vijeće ili bilo koje drugo tijelo koje obavlja predstavničke funkcije. Izuzeci u vezi s ovom normom navedeni su u članku 63 Zakona o urbanizmu. Nacrt pravila treba dopuniti, kao što smo već napomenuli, zapisnicima sa ročišta, kao i zaključkom o njihovim rezultatima.

Ako je potrebno, uz dokument se mogu priložiti izvori koji određuju koordinaciju projekta na dijelu područja povijesnog značaja i objekata kulturne baštine. Nakon razmatranja nacrta pravila, predstavničko tijelo općine može odlučiti: odobriti odgovarajući dokument ili ga poslati na reviziju.

Čim općinski parlament usvoji nova pravila o korištenju zemljišta i razvoju, treba ih objaviti na propisani način. U skladu s odredbama Pravilnika o urbanizmu, odluku o odobrenju dokumenta mogu osporiti građani ili organizacije u sudskom postupku. Slično tome, vlasti također imaju pravo izraziti neslaganje s pravilima.

Ispravljanje pravila

Proučavali smo kako se razvijaju i odobravaju pravila korištenja zemljišta i razvoja naselja ili grada. Razmotrite još jedan važan aspekt - postupak za prilagodbu. Može se primijetiti da se općenito rad s njima provodi prema istom scenariju kao i odobrenje. To jest, u skladu s odredbama koje su utvrđene 31. i 32. člankom Urbanističkog kodeksa.

Pravila korištenja i razvoja zemljišta naselja ili grada mogu se mijenjati zbog sljedećih mogućih razloga:

• dokument ne odgovara općem planu općine, shemi njegovog planiranja;
• dani su prijedlozi za prilagodbu granica zona ili izmjene propisa u politici urbanog razvoja općine.

Kao iu slučaju odobravanja normi, komisija je odgovorna za njihove promjene. Pravila korištenja i razvoja zemljišta mogu se prilagoditi ako se poduzme odgovarajuća inicijativa:

• izvršne vlasti federalne razine (ako dokument ometa funkcioniranje ili dodjeljivanje imovine koja se odnosi na objekte kapitalne izgradnje);
• izvršne vlasti na razini subjekata (ako se pravila miješaju u rad s objektima kapitalne izgradnje, ali nisu federalni, već regionalnog značaja);
• strukture moći na općinskoj razini (ako postoji potreba za modernizacijom postupka upravljanja korištenjem zemljišta i razvojnim procesima unutar grada ili naselja);
• pojedincima i organizacijama, ako je provedba dokumenta neučinkovita i popraćena nanošenjem štete vlasnicima određenih vrsta imovine.

Čim je prijedlog za ispravak pravila dostavljen komisiji, u roku od 30 dana mora pripremiti mišljenje koje odražava preporuke za donošenje bilo kakvih izmjena u dokumentu ili uključujući jezik kojim se odbacuje relevantna inicijativa s naznakom razloga. Izvor, potpisan od strane komisije, šalje se načelniku općine, koji također mora donijeti odluku u roku od 30 dana, što odražava potrebu za pripremom nacrta izmjena i dopuna pravila ili uključujući tekst kojim bi se odbila relevantna inicijativa s naznakom razloga. Kopija ovog dokumenta šalje se podnositeljima zahtjeva.

Metropolitanska specifičnost

Može se primijetiti da u glavnom gradu Ruske Federacije postoje neznatno različite norme, u skladu s kojima su pravila za izgradnju i korištenje zemljišta odobrena i prilagođena. Moskva je grad federalnog značaja. Dakle, vlasti u njoj razinu višu nego u drugim mjestima koja imaju status općina. Osim toga, Moskva ima svoj vlastiti urbanistički kodeks. Stoga su relevantne vlasti - Vlada Moskve i Gradska duma - izravno uključene u razvoj i odobravanje pravila. Međutim, s obzirom na osnovne odredbe o kojima se objavljuju pravila o gradnji i korištenju zemljišta, Moskva se ne razlikuje previše od bilo kojeg drugog grada. Odredbe lokalnog urbanističkog kodeksa uglavnom su slične onima koje su uključene u relevantni savezni zakon.

Aspekti pripreme pravila: uspostava teritorijalnih zona

Uzimajući u obzir kako se odobravaju i ispravljaju pravila korištenja zemljišta i razvoja grada ili naselja, razmotriti aspekt uspostavljanja teritorijalnih zona. Ovaj postupak je sastavni dio pripreme dotičnih standarda.

Granice teritorijalnih zona određuju se na temelju niza kriterija, i to:

• kompatibilnost na istom području različitih vrsta korištenja zemljišta - postojećih i planiranih;
• specifičnosti funkcionalnih područja, kao i aspekte njihovog razvoja, koji su određeni općim planom općine;
• uključivanje određenih teritorijalnih zona u Zakon o urbanizmu;
• praktična situacija u području planiranja i trenutne uporabe zemljišta;
• planove za promjenu granica područja određenih kategorija;
• potrebu da se spriječi šteta na imovini koja se nalazi u susjednim područjima;
• obilježja lokacije objekata povijesne i kulturne baštine saveznog i regionalnog značaja.

Teritorijalne zone treba razgraničiti. Odgovarajući kriteriji razgraničenja mogu biti: pruge autocesta, kao i ulice i prilazni putevi koji razdvajaju promet vozila, granice zemljišta, naselja, općine, prirodne objekte, kao i crvene linije i druge moguće granice.

Vrste teritorijalnih zona

Također će biti korisno razmotriti koje teritorijalne zone mogu biti u kojima su pravila korištenja zemljišta i razvoja grada ili naselja izravno povezana.

Glavni tipovi područja unutar urbanističkog zoniranja:

• stambene,,
• posao;
• industrijska;
• transport,;
• poljoprivrede;,
• rekreacija;
• posebno zaštićena;
• vojne,;
• one koje su zone posebne namjene.

Što se tiče stambenih područja, u njihovoj strukturi mogu postojati područja gradnje kuća različitih tipova (pojedinačni, niski, srednji, visoki). Specifičnost tih objekata je da prostor koji zauzimaju može biti smješten u odvojenim, propisno ugrađenim ili priključenim objektima društvene ili komunalne infrastrukture, obrazovnim ustanovama, parkiralištima, garažama, hortikulturnim farmama.

Socijalna i poslovna područja mogu uključivati ​​komercijalna područja, kao i ona koja sadrže objekte društvene i komunalne infrastrukture, kao i ona koja su uključena u servisiranje proizvodnih djelatnosti trgovačkih poduzeća.

Industrijske zone, kao i one u kojima se nalaze objekti inženjerske i prometne infrastrukture, mogu u svojoj strukturi uključivati ​​zajednička područja, proizvodne zone, kao i druge, u kojima postoje objekti povezani s infrastrukturom onog tipa o kojem razmišljamo.

Poljoprivredne površine su obradivo zemljište, pašnjaci, voćnjaci i vinogradi, višegodišnje zasade, naslage, sjenovita polja i drugi objekti koji se koriste u industriji. Struktura relevantnih područja uključuje vikendice, vrtlarstvo, podružnice uzgajališta.

Rekreacijska područja Uključuju uključivanje šumskih područja, parkova, trgova, vrtova, ribnjaka i jezera, plaža, obalnih traka i akumulacija. Možda prisutnost u strukturi ove vrste zona drugih objekata vezanih uz infrastrukturu rekreacije i turizma.

Tu su i područja klasificirana kao posebno zaštićena. U njihovoj strukturi postoje objekti koji su važni sa stajališta očuvanja prirode, kao i važni za znanost, povijest, kulturu, estetiku, ili zanimljivi s aspekta rekreativnih zadataka ili zbog različite vrijednosti, te stoga imaju odgovarajući status.

Zakon o urbanizmu također predviđa područja na kojima se mogu nalaziti vojni objekti. Osim toga, općine imaju pravo samostalno odrediti i druge vrste zona, kao i specifičnosti korištenja parcela i imovine u vezi s objektima kapitalne izgradnje koji se na njima nalaze.