Kupnja stana: upute korak po korak. Postupak kupnje stana

Kupnja stana u vlasništvu je cijela znanost. Jasno razumijevanje njegovih osnova i temeljita analiza svake faze omogućit će kupcu da uspješno stekne stanovanje.

Nije toliko važno tko se bavi ovim postupkom: da li sve sami obavljate ili koristite usluge nekretnina pri kupnji stana. Obje opcije su svedene na isti glavni alat: to je informacija, odnosno, posjedovanje.

Kompetentni korak-po-korak upute za kupnju stana uključuju ne samo popis potrebnih dokumenata za postupak ili načina da se spriječi prevaranti. Da biste postigli željeni cilj, morat ćete ići ozbiljan način, koji započinje proučavanjem oglasa na tematskim resursima i specijaliziranim forumima i završava registracijom u novo mjesto stanovanja.

Stoga Vam pri kupnji stana predstavljamo vodič korak po korak koji je uključivao glavne točke ovog dugog i napornog procesa. Mi ćemo kupiti samostalno, dakle, kao takve, opcije s Realtors neće se uzeti u obzir.

Postupak kupnje stana

Mnogi neiskusni kupci stalno postavljaju isto pitanje: odakle početi? Prva stvar koja dolazi na pamet je da koristite usluge realtor pri kupnji stana, to jest, da se obrate na stručnjaci.

Naravno, ova opcija značajno smanjuje gnjavažu procesa, jer će obrazovani ljudi biti zaokupljeni papirologijom i nećete morati trčati oko javnih bilježnika i odvjetnika. Kritična žlica katrana u ovom poslu - dodatni troškovi. Svidjelo vam se to ili ne, ali svaki posao treba platiti, pa čak i kompetentniji stručnjak. Stoga, u ovom slučaju, budite spremni platiti uredan iznos za takve usluge.

Evo, upute korak po korak pri kupnji stana svodi se na samo dvije točke: prva je kontaktirati agenciju i zaključiti s njima ugovor o pružanju usluga a drugi - nakon što ste čekali najbolju ponudu za vas, recite "da" i potpišite gdje je to potrebno. Sve ostalo će za vas obaviti profesionalci, samo trebate platiti iznos naveden u ugovoru za pružanje usluga i za sam apartman.

Samo kupnja

U tom slučaju, korak po korak upute kada kupujete stan dobiva puno bodova i pod-stavke. Odmah je vrijedno napomenuti da prilikom samo-kupnje kuće morate biti strpljivi, jer će pronalaženje i projektiranje odgovarajućeg područja zahtijevati puno vremena i truda.

Potražite stanovanje

Ako ste zainteresirani za apartmane na sekundarnom tržištu, vrijedi početi s velikim oglasnim pločama, kao što su Avito ili Od ruke do ruke. Ne bi bilo suvišno gledati bilo kakve lokalne internetske resurse koji prihvaćaju takve aplikacije. Također možete pregledati tematske novine i časopise koji ugošćuju takve oglase.

Najbolja opcija je mreža. Tamo možete pronaći sve, a bit će mnogo mogućnosti, za razliku od tiskanih proizvoda. Ovdje ćete naći detaljan opis apartmana na sekundarnom tržištu, kao i neke fotografije, a ponekad postoje i video apartmani, gdje kupac može osobno sve vidjeti bez osobnog posjeta objektu. Najnovija opcija se vrlo često pribjegava agencijama za nekretnine koje drže korak s vremenom, ali među običnim prodavačima ponekad možete vidjeti takve oglase.

Ako ste zainteresirani za kupnju stana u novoj zgradi, onda je definitivno bolje dati prednost velikim investitorima koji posjeduju ove objekte. To je, morate pogledati ne za određeni stan, ali za građevinske tvrtke. Pronađite onu koja se gradi na području koje vam je potrebno, a tek onda odredite kat i sobe.

Unatoč prividnoj jednostavnosti, kupnja stana u novoj zgradi ima svoje zamke. Jedna od njih su nesposobne građevinske tvrtke. Svakako pregledajte recenzije o razvojnom programeru. I to ne bi trebalo raditi na web stranici tvrtke, nego na specijaliziranim forumima, gdje je prilagođena povratna informacija minimizirana. To mogu biti bilo koji neovisni resursi vezani uz nekretnine na jedan ili drugi način: lako ih je pronaći, au svakoj regiji bit će najmanje nekoliko mjesta.

Upoznavanje sa stanom

Oglas je pronađen, informacije na web stranici ili u novinama su proučavane, sada morate osobno pregledati stan kako biste dovršili sliku. Ako ste zainteresirani za kupnju sekundarnog stana, tada morate nazvati direktnog prodavatelja i razjasniti neke važne detalje, a to je: da li je navedeni stambeni prostor stvarno na prodaju; Je li navedena cijena ispravna? koji su uvjeti inspekcije.

U slučaju novih zgrada, stvari su obično različite. Postoje određeni dani koji su naznačeni od strane programera, gdje svatko može pregledati objekt i postaviti sva pitanja od interesa. Takva inspekcija najčešće se odvija u obliku izleta: skupina potencijalnih kupaca ide uz „vodiča“, istovremeno učeći potrebne informacije.

Vratimo se na sekundarno stanovanje. Na dan kada ste se dogovorili s prodavateljem o sastanku, trebali biste ponovno nazvati i razjasniti vrijeme. Ponekad se dogodi da je stan već prodan ili obećan drugom za dobar napredak, to jest, za "zanimljivijeg" klijenta. Ako je prodavatelj realtor, može vas pitati o pojedinom sastanku kako biste postavili neka pitanja.

Činjenica je da je zaposlenik agencije za nekretnine odgovoran za ugovor, to jest, ovdje govorimo o sigurnosti transakcije na prvom mjestu za prodavatelja. I izvući bilo kakve zaključke o kupcu na telefonu je vrlo teško. Neke agencije čak nude potpisivanje izvornih obrazaca za kupnju stana, što jamči daljnju suradnju između dvije strane.

inspekcija

Prvi korak je pregledati ulaz. Na njemu možete ostaviti prvi dojam o stanarima, au nekim slučajevima io samim stanovima. Prema ukrasu ulaza ili njegovom nedostatku, lako je odrediti čistoću budućih susjeda i kako stambeno poduzeće tretira kuću.

Svakako obratite pozornost na zidove i podloge. To posebno vrijedi za prvi kat, gdje je često moguće vidjeti plijesan, leglo bolesti. Ako razmišljate o opciji s posljednjim katovima, tada morate temeljito razmotriti stropove i kvalitetu zidova. Prisutnost čak i najmanjeg traga curenja sugerira da ćete patiti s popravkom životnog prostora dok se krov kuće ne popravi normalno. Stoga, postupajte s velikim oprezom u obilju tepiha ili potpuno novim tapetama. U pravilu, nije trik ovdje je potpun: ne svatko će se složiti da bi popravke u stanu prije prodaje, jer taj novac može se potrošiti na poboljšanje druge, to jest, vaš budući dom.

Kutni stan zahtijeva nešto drugačiji, poseban pristup, za razliku od ostatka kuće. Pruža se, kako kažu, svim vjetrovima, pa takvo stanovanje, bez odgovarajuće pažnje, postaje primjetno hladnije, a istovremeno se dodaje vlaga.

Pregledajte cijeli vodovod. Ako je zatvoren lijepim panelima, nemojte se ustručavati zamoliti vlasnika da ga ili lagano otvori ili rastavi. Najčešće takva "ljepota" krije velike vodovodne mrlje u obliku zarđalih i curenja cijevi.

Obratite pozornost na miris. Ako se tijekom pregleda vidi snažan miris lavande ili "planinska svježina", onda morate biti oprezni. Može se nalaziti prikrivena smrdljiva kanalizacija ili neka lokalna deponija ispod prozora.

Također treba napomenuti da je bolje pregledati stan tijekom dana. Svjetlo iz lampe ne govori mnogo o popravku ili malim detaljima interijera, a ne cijeni se pogled s prozora, kao i "dnevni život" stanovanja (tramvaji, zujanje automobila ispod prozora, itd.).

pregovori

Nakon što ste temeljito proučili smještaj i pregledali ulaz, možete nastaviti s pregovorima s prodavateljem i raspraviti unaprijed kada kupujete stan. Te mane koje ste vidjeli mogu se upotrijebiti kao izgovor, to jest, možete tražiti popust. Više od 10% prodavača, u pravilu, ne smanjuje cijenu, ali ponekad neki pristaju na više.

Usput, ako ste se brzo dogovorili s vama o bilo kakvim nedostacima u stanovanju i ponudili popust od bez presedana, onda je to razlog da budete oprezni. Dakle, s ovim stanom, nije sve bez oblaka kao što prodavac slika. Možda postoje neki skriveni problemi sa stanjem samog stana, kao i sa pravne strane. Prvi se može nekako ispraviti, ali s drugom rizikujete ne samo odgađati proces kupnje na duže vrijeme, nego i izgubiti novac.

Prva rata

Praksa transakcija nekretninama pokazuje da potpisivanje gotovo svakog ugovora takvog plana osigurava unaprijed kada kupujete stan. Ne morate se toga bojati i ovdje nema lažnog podrijetla, ako, naravno, imate pravog prodavača ili posrednika. Ovaj korak je izravna potvrda ozbiljnih namjera kupca o kupnji stambenog prostora.

Depozit je jamstvo i za prodavatelja i za kupca. Prvi više neće tražiti kupce, a drugi je siguran da je stan pronađen i možete nastaviti na sljedeću fazu.

Ugovori takvog plana su lojalniji onima koji dobivaju stanovanje (uglavnom). Ako prodavatelj krši svoju riječ, to jest, kupnja stana neće biti na vama, onda bi trebao vratiti depozit u dvostrukoj veličini. U slučaju kada inicijativa za raskid ugovora dolazi od onoga koji kupuje kuću, avansno plaćanje se jednostavno ne vraća.

Upoznavanje s dokumentima prilikom kupnje stana

Nakon pregleda životnog prostora i rasprave o financijskim pitanjima s prodavateljem, potrebno je pažljivo ispitati dostupne dokumente za stan. Ako ste pravno utemeljeni, onda se takva procjena može izvršiti samostalno, u drugim slučajevima bolje je ne biti škrt i kontaktirati odvjetnike. Provjera takvog plana nije potpuna prodaja, već jednostavna provjera dokumenata, tako da je jeftin, a njegova važnost je neprocjenjiva.

Ako se ipak odlučite sami provjeriti komplet, onda obratite posebnu pozornost na sljedeće točke.

Prvo je autentičnost dokumenata. Pravi prodavatelj bi u svojim rukama trebao imati originalan skup dokumenata, a ne kopije, čak i ako je ovjeren.

Drugo, potrebno je razjasniti postoji li bilo kakav teret na ovom životnom prostoru, odnosno, ima li osoba pred vama pravo sklapanja ugovora i prodaje te imovine. Kućna knjiga bit će od velike pomoći u tome, gdje su naznačene sve informacije o stanarima, kao i vlasnici stana.

Treće, očito je korisno prikupiti izjave (prodavatelju ili kupcu) od drugih vlasnika kuće o njihovom pristanku na transakciju, ako ih ima. Takav dokument mora biti ovjeren.

I na kraju: ako su maloljetna djeca registrirana u stanu, onda je potrebno priložiti dozvolu za prodaju, izdanu tutorstvo i organi starateljstva.

Kada kupujete stan, svi ti dokumenti moraju biti pravno kompetentno izvedeni i uvijek bez datuma isteka.

Registracija prodaje

Još jedna važna faza u stjecanju nekretnina. Ako namjeravate ostvariti povrat na dohodak prilikom kupnje stana, onda se ovoj stavci treba pristupiti posebno pažljivo. Inače ćete nakon transakcije morati trčati za prodavateljem zbog vaše nepažnje.

Popis dokumenata za registraciju prodaje i kupnje je sljedeći:

1. Zahtjev za registraciju ugovora o prodaji. Dokument izdaju obje stranke na posebnim obrascima (možete ih preuzeti u agencijama za nekretnine, od realtora ili u odjelu za registraciju) na mjestu stjecanja stambenog prostora.
2. Ako vlasnik ne sudjeluje u transakciji, potrebna je ovjerena punomoć (original i kopija) za potpisivanje ugovora o kupoprodaji.
3. Dokument Banke, gdje je za transakcije ove vrste (izvornik i kopija) naznačeno plaćanje državne carine.
4. Skup dokumenata koji ukazuju na vlasnika stana (kupnja, donacija, nasljeđivanje itd.) d.).
5. Kuća knjiga.

Proces registracije

Odjel za registraciju (na mjestu kupnje stambenog prostora) prvo provjerava autentičnost dostavljenih dokumenata. Nakon što ovaj ured daje zeleno svjetlo, već možete ići izravno na legalizaciju transakcije.

Odjel za registraciju često odbija izvršiti dokumente, a za to postoji mnogo razloga. Ovdje je glavni čimbenik neodgovoran pristup i prodavatelja i kupca. Ako se obje strane koriste uslugama agencija za nekretnine ili nekim nekretninama, onda se kvarovi svedu na minimum. Uredi za nekretnine već su prošli dobar put do odjela za registraciju i svjesni su svih zamki. Ako sami obrađujete transakciju i to radite po prvi put, budite spremni primiti odbijanje nakon odbijanja sve dok ne uredite sve dokumente.

Tipične pogreške su netočni naziv ulice ili kuće, netočno prezime ili ime kupca / prodavatelja, kao i sumnja na krivotvorenje dokumenata. Posljednja točka je da matičar temeljito prouči dokument i odbaci prijem čak i pri najmanjoj sumnji. Ovdje čak i par neispisanih slova na bilježnici može uzrokovati odbijanje.

Nakon što odjel za registraciju odobri dokumente i potpisuje ugovor, transakcija se smatra završenom. To znači da dobivate ključeve stana i dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninom i akt o transferu od bivšeg vlasnika.

Što onda?

Kupac treba s prodavateljem razgovarati o organizacijskim pitanjima u vezi s uvođenjem novog stanara, kao i iseljenjem starog. U pravilu, zakon predviđa jasan vremenski period - dva tjedna, koji se daju prodavatelju za puštanje životnog prostora. Ali sporazumno se ovi uvjeti mogu mijenjati i gore i dolje. Bolje je to učiniti pisanim putem kako bi se izbjegli dodatni problemi.

Zatim, kupac se mora registrirati u uredu za putovnicu, odnosno dobiti službenu registraciju u putovnici. Bilo bi korisno odmah posjetiti stambeni ured, vodne i druge stambene organizacije, ponovno izdati odgovornosti i dobiti osobni računi u vaše ime.

Porezni odbitak je također jedna od obveza kupca, tako da ne biste trebali posjetiti porezni inspektorat. Prije odlaska u Saveznu poreznu službu, morate napraviti kopije imovinskih dokumenata. Nema potrebe da ih ovjerite, ali kada napravite odbitak, morat ćete pored originala prikazati i izvornik.

Općenito, proces kupnje i prodaje stana traje oko dva tjedna, a ako su dokumenti u punom redu, a vi ste registrirani preko agencije, onda čak i manje.